Kun oikea asunto on kiikarissa, kannattaa toimia nopeasti, mutta kohteeseen huolellisesti tutustuen. Nopeat syövät kuitenkin hitaat, myös asuntokaupoilla. Käy mahdollisimman paljon eri asuntonäytöillä, jotta osaat toimia, kun unelma-asunto osuu kohdalle.

Tutustu taloyhtiön papereihin ja markkinointiesitteeseen huolella ja pyydä tarvittaessa lisäselvityksiä myyjältä tai välittäjältä. Tutki alueen markkinatilannetta, hintapyyntöjä ja anna tarjous. Ostotarjouksen laadinta on syytä tehdä huolella, harkiten ja ymmärtää, mihin on sitoutumassa.

Asunnon ostotarjous on asuntokaupan tärkeimpiä asiakirjoja aivan samaan tapaan kuin kauppakirja tai markkinoinnissa annettu myyntiesite. Tämän johdosta myyjän ja ostajan on syytä varmistua, että ostotarjouksesta ilmenee kaikki tarjouksen kannalta olennaiset tiedot. Toki suullinen ostotarjous myös sitoo osapuolia, mutta todisteluun liittyvistä epävarmuustekijöistä johtuen pidättäytyisin antamasta suullisia tarjouksia ja vastaanottaisin vain kirjallisia ostotarjouksia.

Yleinen käytäntö asuntokaupassa on se, että asunnon ostaja voi tehdä esimerkiksi sähköpostitse vapaamuotoisen tarjouksen, josta selviää kaupan kohde, kauppahinta, kaupan ehdot (esimerkiksi toive asunnon vapautumisesta) ja tarjouksen voimassaoloaika. Itse käytän aina virallista lomaketta, jonka esitäytän ostajalle. Haluan varmistaa, että molemmat osapuolet ymmärtävät ostotarjouksen merkityksen ja sen vaikutukset.

Nykyään asuntokaupan sopimusten allekirjoittamiseen voidaan käyttää myös sähköistä allekirjoitusta, mutta lähes poikkeuksetta käytän vanhanaikaista menetelmää eli otan mustekynällä allekirjoituksen paperiin.

Asunnon ostotarjouksesta tulee selvitä vähintään seuraavat tiedot:

Kaupan kohde

Kaupan kohde on syytä yksilöidä osoitteen, asunto-osakeyhtiön ja osakenumeroiden tarkkuudella.

Kauppahinta

Velaton kauppahinta tarkoittaa sitä summaa, jonka olet valmis asunnosta maksamaan. Velaton kauppahinta ja myyntihinta menee kuitenkin usein maallikolta sekaisin.

Asunnon velaton hinta sisältää asunnon myyntihinnan sekä mahdollisen osuuden taloyhtiön lainasta. Kauppahinnalla tarkoitetaan toteutuvaa rahassa maksettavaa kauppahintaa, joka ei sisällä kohteeseen mahdollisesti kohdistuvaa lainaosuutta.

Velaton hinta on siis se summa, joka kertoo asunnon kokonaishinnan ostajalle.

Ostaja maksaa myyjälle kauppahinnan rahana ja ottaa vastatakseen mahdollisesta huoneistokohtaisesta lainaosuudesta. Myös varainsiirtovero määrittyy asunnon velattoman hinnan mukaan.

Esimerkiksi, kun ostotarjouksessa tarjotaan velattomaksi kauppahinnaksi 180.000 euroa (ja ilmoitetaan sen pitävän sisällään tuoreen isännöitsijäntodistuksen mukaisen 15.000 euron suuruisen huoneistokohtaisen velkaosuuden) tarkoittaa tämä, että myyjä saa ostajalta kaupasta itselleen 165.000 euroa ja ostaja ottaa sen lisäksi vastatakseen 15.000 euron suuruisen velkaosuuden maksamisen yhtiölle.

Taloyhtiölainan maksamiseen on yleensä kaksi erilaista vaihtoehtoa. Tavallinen tapa on lyhentää lainaosuutta maksamalla kuukausittaista pääoma-/rahoitusvastiketta taloyhtiölle. Asunnon ostaja voi myös halutessaan maksaa velkaosuuden kerralla tai muutamassa erässä pois asunnon oston jälkeen. Maksupäivät on usein määritetty taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Muinakin aikoina tapahtuva maksu onnistuu usein, mutta tästä saattaa ostajalle syntyä lisäkustannuksia taloyhtiön kirjanpitomaksuina sekä pankin velottamien maksujen muodossa.

Jos velkaosuus on muuttunut myynnin varrella merkittävästi esimerkiksi siitä syystä, että myyjä on maksanut velkaosuuden taloyhtiölle kokonaisuudessaan pois, uusi velkaosuuslaskelma kannattaa tilata. Joka tapauksessa, isännöitsijäntodistus ei saa olla yli kolme kuukautta vanha sillä hetkellä, kun kaupat tosiasiallisesti solmitaan, sillä isännöitsijäntodistus sisältää koko ajan muuttuvaa tietoa.

Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen

Ostotarjouksessa ostaja ilmoittaa toiveensa siitä, milloin hän haluaa omistusoikeuden asuntoon. Toisinaan myyjä ilmoittaa, milloin asunto vapautuu. Toki esim. korkea kauppahinta saattaa jouduttaa vapautumista, jos ostaja niin toivoo.

Etenkin tyhjän asunnon myynnissä hallinnanluovutuspäivä eli päivä, jona ostaja saa asunnon vapaana hallintaansa, on usein sama päivä kuin omistusoikeuden siirtymispäivä.

Usein myyjä vastaa esim. yhtiövastikkeista ja muista maksuista siihen asti, kunnes hallinta on luovutettu ostajalle. Jos hallinta luovutetaan kesken kuukautta, jaetaan vastikkeet ja muut maksut pääsääntöisesti hallinnan mukaisessa suhteessa.

Ostotarjoukseen on hyvä asettaa viivästyssakkoehto niiden tapausten varalle, että hallinnanluovutus viivästyy myyjästä johtuvasta syystä. Tämä ehto on syytä kirjata aivan viimeistään kauppakirjaan.

Kaupantekopäivä

Usein kaupat sovitaan tehtäväksi ostajan pankissa melko lähellä tulevaa omistusoikeuden siirtoa ja hallinnan luovutusta. Jos hallinnanluovutusaika on pitkä, kaupat saatetaan tehdä kahdessa osassa ns. alku- ja loppukauppana. Useimmiten kaupat tehdään kuitenkin kerralla ja omistusoikeus siirtyy kaupantekopäivänä.

Tarjouksen voimassaolo

Nykyään tarjousten ei useimminkaan tarvitse olla voimassa useampaa vuorokautta. Sähköiset laitteet mahdollistavat yhteydenpidon nopealla syklillä. Yleensä tarjous annetaan niin, että se on voimassa vuorokauden, jollei myyjä ole toivonut pitkää tarjousaikaa johtuen esim. siitä syystä, että myyjäosapuolia on monta ja yhteispäätöksen tekemiseen menee oma aikansa.

Ostajan ei kannata sitoa itseään tarjoukseen liian pitkäksi aikaa. Hänellä on tarjouksen aikana kädet sidottu kyseiseen kohteeseen, mutta myyjä voi haalia sen aikana muitakin tarjouksia ennen kuin on hyväksynyt tarjouksen.

Ostajan henkilötiedot

Ostotarjousvaiheessa on syytä varmistua ostajan henkilöllisyydestä.

Muut ehdot

Kaupan muut ehdot, kuten esimerkiksi oman asunnon myyntiehto ja ostotarjouksensopimussakko tai käsirahamaksu.

Kun kaupan kohteena on kiinteistö, käytäntö on hieman erilainen. Tästä, käsirahasta ja sopimusakoista sekä muista asuntokauppaan liittyvistä asioista kerron lisää myöhemmin.

Otathan minuun yhteyttä, kun tarvitset apua asuntoasioissa!

Maija Lukkari-Nyman

Maijan Maailma LKV

P.040-1464688

maija@maijanmaailma.fi