Olen ollut monesti luennoimassa remontoinnin perusteista. Yhtä usein  kuin minulta pyydetään vinkkejä onnistuneeseen remonttiin, minulta kysytään arvioita asunnon remontoinnin vaikutuksista myyntihintaan.

Minulla on myös monta ostotoimeksiantoa asiakkailta, joissa asiakkaat toivovat minun löytävän heille ns. remppakohteen. Osa näistä ostotoimeksiantoasiakkaistani haluaa remontoida itselleen mieleisen kodin ja osa on liikkeellä ns. tehdäkseen voittoa remontoimalla remppakohteita myyntikuntoon.

Voiton tekeminen ei olekaan aivan yksinkertainen asia ja yhtälöön vaikuttavat mm. asunnon koko, sijainti, märkätilojen määrä sekä remontin laatu ja laajuus. Miten siis remontti vaikuttaa asunnon hintaan, saako remonttirahat aina pois myyntihinnassa ja voidaanko jopa päästä voitolle?

Alle olen luetteloinut muutamia vinkkejä:

Pienet asunnot

Asunnon maalaus voi olla kannattavaa etenkin, jos asunto on pieni. Pienen asunnon nuhjuisten seinien maalaukseen ei mene kauaa aikaa ja pienien asuntojen neliöhinta on kaikkein korkein. Tällöin remontin suhteellinen osuus koko asunnon hinnasta on pienempi.

Sijainti

Todella kalliisti tehdyt remontit voivat toisinaan jäädä myyjän kontolle. Suomessa on vain muutama huippuosoite, jossa asunnon hinta voi nousta pilviin upeasti valittujen materiaalien johdosta, ja silti ostajakuntaa riittää.

Makuasiat ja uniikkiuden lisä

Todella erikoisesti tehdyt remontit voivat olla ongelma. Erityisesti suomalaisesta hyvinkin hillitystä tyylistä poikkeavat asunnot voivat olla vaikeita myydä. Toisaalta juuri sillekin tyylille saattaa olla oma ostajakuntansa ja harvinaisuutensa ansiosta hinta voi noustakin melko korkealle. Yksi asiakas kun riittää kauppaan.

Märkätilat

Jos asunnossa on useampi märkätila, tämä vaikuttaa korottavasti remontin hintaan. Toisaalta erityisesti useampikylpyhuoneinen perheasunto on valttikortti markkinoilla siinä vaiheessa, kun asuntoa lähdetään myymään. Saatat hyvinkin saada rahasi korkojen kera takaisin ainakin silloin, jos olet tehnyt remontissa muutostyönä kokonaan uuden kylpyhuoneen ja asuntoon on sitä kautta saatu kaksi erillistä kylpyhuonetta.

Teetkö itse vai teetätätkö?

Työn osuus remontissa on merkittävä suhteessa itse materiaaleihin. Jos kuitenkin osaat tehdä itse remonttia tai toimit vähintäänkin apupoikana, säästät helposti tuhansia euroja, mikä näkyy kenties jo mahdollisina myyntivoittoina.

Toki omalle työllensäkin on laskettava hinta, jotta remontin todellinen kannattavuus voidaan määrittää. Jollei remontointi ole rakas harrastus sinulle, ja myös perhe tukee harrastustoimintaasi henkisesti, kannattaa olla tarkkana, mitä remontti todellisuudessa maksaa sinun töineen päivineen, kun laskee myyntivoittojaan.

Urakkasopimus ja hinta

Jos teetätät urakan ulkopuolisella, mieti millainen sopimus työstä tehdään. Huonolla sopimuksella saatat menettää euroja, kun remonttihinta hyppää taivaisiin. Kenelle kuuluikaan ruuvien nouto työmaalle? Et halua hankkia maailman kalliimpia ruuveja siten, että remonttifirma hakee ne erillisreissulla ruuhka-aikana työmaallesi ja laskuttaa sinua ei vain matkakorvauksina, mutta myös matkaan käytetyn ajan perusteella. Pyydä apua sopimuksen laadintaan!

Piikki auki

Itse en suostuisi tekemään mitään remonttia ns. ”piikki auki”. Vähintään hinta-arvio kannattaa pyytää. Ennen hinta-arvion pyytämistä sinun on tiedettävä, mitä kaikkea haluat remontissa tehtävän. Mitä tarkempi tarjouspyyntö, sitä luotettavampi tarjous! Ylityksiin kannattaa varautua. Usein jotain yllättävää ilmenee. Sellaistakin, jota huolellinenkaan tarjouksen pyytäjä ja antaja ei voinut tarjousta pyytäessään/antaessaan ottaa huomioon.

Valvotko vai valvooko ammattivalvoja?

Valvonta vaatii aikaa. Taloyhtiö asettaa oman valvojansa valvomaan mm. vesieristeiden tekoa, mutta valvottavaa riitää muissakin asioissa. Minun on suunnittelijana turha tehdä tarkkoja piirustuskuvia vaikkapa seinien listoitustyöstä, jos työn toteuttaja ei viitsi katsoa kuviani, vaan tekee sinne päin. Olen monesti laskenut, että valvontatyö vie vähintään yhtä paljon työaikaa kuin suunnittelu.

Kenen kustannuksella virheellisesti tehtyjen töiden korjaus tehdään?

Jos et ole tehnyt kirjallista sopimusta ja saanut tuntiarvioita kokonaistuntimäärästä, niin sinun saattaa olla vaikea varmistua siitä, ettei työmiehen virheen korjaus mene sinun piikkiisi.

Voitto tehdään pääsääntöisesti ostohetkellä

Olen monesti sanonut, että voitto tehdään ostohetkellä. Jos remonttitarve ei näy ostohinnassa, niin sinun on vaikea saada remonttihinta näkymään myyntihinnassakaan. Toki yksilöllisiä eroja esim. saman taloyhtiön ja asuinalueen välillä on, mutta ostajat ovat nykyisin hyvinkin hintatietoisia. Muista poikkeavaa hintaa saa perustella ostajalle syvällisesti.

Vakuuttelut

Mitä enemmän joudut vakuuttamaan ostajaa siitä, että koti on siihen asetetun hinnan arvoinen, olet luultavasti koko ajan etääntymässä kaupan toteutumismahdollisuuksista.

Remontti ennen myyntiä

Pieni siistimisremontti kannattaa todennäköisesti jokaisessa asunnossa koosta riippumatta, mikäli asunnossa on jotain todella rempallaan tai siinä on selkeitä puutteellisuuksia. Paikoiltaan niksahtanut kaapin ovi kannattaa asentaa takaisin kohdilleen ja vaikkapa puuttuvat listat nakutella paikoilleen. Suurempiin remontointeihin en ihan helpolla ryhtyisi, jos et osaa itse suunnitella, sinulla ei ole hyviä suhteita tavarantoimittajiin ja, jos et osaa toteuttaa remonttia omalla työpanoksellasi.

Rakkaudesta omaan kotiin

Suurin osa tekee kuitenkin remontin muokatakseen asunnon paremmin omaan elämiseensä soveltuvaksi. Silloin voittoja ei välttämättä havitella ja tärkeintä on, että lopputuloksena on viihtyisä koti.

Myyntivoittovero ja “kahden vuoden sääntö”

Asunnon myyntivoittovero riippuu asunnon omistamisen lisäksi myös asumisen yhtäjaksoisesta kokonaiskestosta. Myyntivoitot puolestaan voidaan laskea joko

A) vähentämällä hankintameno ja muut kustannukset asunnon myyntihinnasta tai

B) hyödyntämällä hankintameno-olettamaan perustuvaa laskutapaa.

Katso näistä lisää verottajan sivuilta täältä.

Asunto tulisi siis omistaa ja siinä tulisi tosiasiallisesti asua (ei vain pistää itseään kirjoille) yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan tai myyntivoitoista maksetaan vero 30% (30.000,00 euroon asti) tai 34 % (30.000,00 euron ylittävältä osalta).

Suhdanteet

Myös taloussuhdanteet saattavat vaikuttaa hintaan. Asuntomarkkinat ovat melko herkkiä reagoimaan ympäröiviin yhteiskuntatilanteisiin.

Taitava myyjä

Taitava myyjä innostaa ostajaa ja saa asunnosta parhaan mahdollisen hinnan. Taitava ja välityslakia noudattava myyjä miettii myös ostajan tarpeita eikä myisi mummoaan kaupan päälle, vaikka se johtaisi vieläkin korkeampaan hintaan. Luotettavuus, tehokkuus ja molemmille osapuolille, niin myyjälle kuin ostajalle jäävä hyvä mieli ovat asuntokaupan avainsanoja!

Kultaakin kalliimpi

Oman kodin remontissa suosittelen kuitenkin konsultoimaan sisustamisen, remontoinnin, sopimusasioiden ja myynnin ammattilaisia. Suunnittelijan avulla voit muokata asunnosta sinun tarpeittesi mukaisen kenties järkevämmin ja pienemmin kustannuksin. Suunnittelija osaa miettiä myös asunnon muunneltavuutta tulevaisuudessa elämäntilanteiden tai omistajan vaihtuessa. Lakimies voi auttaa sinua sopimusten laadinnassa, niin vältytään riidoilta. Remonttimies osaa antaa urakkahinnan ja asunnonvälittäjä arvioida myyntihinnan.

Kultaa kalliimpaa asuntoa ei kannata remontoimalla tehdä. Joskus asunto on pakko myydä ja tappiollisesti sen ei haluaisi tapahtuvan. Joskus näin kuitenkin voi käydä.